別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新ひだか 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新ひだか 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 63,800,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡新ひだか町静内末広町１丁目２３番外 ｢静内末広町１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 1,952   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ3 大規模店舗等が多い 、国道沿いの路線商 業地域 南20m国道 水道、下水 鵡川 49.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 路線型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 鵡川駅南東方 49.0km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通量も多く店舗密度も高いが、他の大型店のリニュ－アル等による顧客の分散もあり、若干の弱含みと予測す る。 (3)最有効使用の判定 路線型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新ひだか町内の商業地域一円。需要者の中心は道内外の業者や地元の企業や個人である。地域は交通量が 多く、郊外型店舗の連たんする日高管内有数の商業地域。苫小牧・札幌方面への顧客の流出のほか、建て替え等による 大型店への顧客の分散もあり、依然として若干弱含み傾向が続いている。取引価格は規模や建付地等で大きな幅があり 、需要の中心となる的確な価格帯の把握は難しいが、５００坪程度の土地で５・６千万円が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から比準価格を得た。検討するに、比準価格は新しい事例が殆どなく、このため適切な事例を選別し価格牽連性の 強い事例を中心に求められたもので、ある程度の地域の水準を現している。一方収益価格は、自社所有の施設が多い地 域で、賃貸市場が未成熟のため適用しなかった。以上から、周辺町村の商業地の動向を踏まえ、市場性の実態を反映す る比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日高管内の競種馬は依然好調で、令和７年に は「静内ＩＣ」が開通予定にあるが、苫小牧 ・札幌方面への顧客の流出が続き、商業地は 若干停滞気味。 店舗集積度の高い、日高管内の中心的商業地 域。交通量も多量であるが、周辺では、空き 店舗も埋まらない状況も見られ、若干の弱含 み。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％