別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新ひだか -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新ひだか -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 2,530,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡新ひだか町静内神森２４４番４７ ｢静内神森１５－２４｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 鵡川 53.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 53.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とした一般住宅地域である。町中心部からやや離れており、全般的に利便性に劣るところから、 土地需要はやや弱い。ここ暫くは現状維持で推移するものと予測する。地価はやや下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静内地区の住宅地域全域。需要者の中心は、町内の居住者が殆どである。地域経済の低迷及び人口減少 等の要因に加え、本近隣地域は町中心部からやや離れているため、不動産需要の喚起力はやや弱い。ただ、将来、地域 南方に日高自動車道のＩＣが建設される予定となっており、該当地域では、そのための用地買収取引が多くなっている 。近隣地域での更地取引は２５０万～３００万円程度、中古物件ではおおよそ７００万円程度が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、神森地区の自用の戸建住宅が多い地域である。取引は殆どが自用目的であるため収益価格の試算は行わず 、本件においては比準価格を採用することが相当と判断し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の とおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新ひだか -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [116.6] [101.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス禍は小康状態にあるが、新ひ だか町は人口減などもあり、町勢は全体的に やや衰退気味の傾向にある。 近隣地域の地域要因に特に格別の変動要因は ないが、将来、地域南方に日高自動車道のＩ Ｃが建設される予定である。なお、地価は若 干の下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％