別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 北海道日高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町富川北２丁目２０３番８ ｢富川北２－１－６｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が多いが空 地等も漸増する既成 商業地域 南西20m国道 水道、下水 鵡川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 鵡川駅南東方 12.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 個人商店が主である国道沿いの商業地域。地域の衰退等から空き店舗、空地が増えていたが、近年ドラッグスト アが出店するなど明るい兆しが見られる。今後も下落傾向であるが、下落幅は縮小していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の商業適地全体のほか、地域が衰退し住宅地化しているため背後の住宅地域との代替性も有する。需 要者は町内に地縁のある小規模事業者が中心である。町内の人口減等が進み当該地域を取り巻く環境は厳しく、宅地需 要も弱いが、近年はドラッグストアやコンビニが出店するなど明るい兆しも見られる。なお商業地の特性上取引される 画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺は自用の店舗等がほとんどを占め、賃貸向け物件は見受けられない。従って収益還元法は適用しなかった。比 準価格の査定にあたっては町内における代替性、規範性を有する取引事例から試算しており、市場の実態を反映してい る。よって本件では、地元精通者へのヒアリング結果等も考慮の上、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記 の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナ の影響が見られる。町内では人口減のほか高 齢化が進んでいることもあり、不動産需要は 弱含みである。 町内における旧来からの商業地域。近年ドラ ッグストア等の出店など明るい兆しが見られ るが、町内の人口減等も顕著で、地域内は衰 退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％