別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北海道日高 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 854,000 円  １㎡当たりの価格 3,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町字緑町２２番４４ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南5.5m町道 水道、下水 鵡川 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　５．５ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 18.0km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地縁的選好性が強く市場が限定された既成住宅地域で、今後も同様の居住環境を維持するものと思料する。高齢 化や人口減少の影響は大きく、地価は下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日高町内の住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする町内居住者と推察される。当該地 域は地盤も軟弱なことから需要は弱い。市場で中心となる価格帯は土地が標準的画地で１００万円程度、中古住宅は規 模や築年等でバラツキはあるが総額６００万円前後の取引が主流と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と代替関係にある事例から求めたもので、現実の不動産市場を反映した価格である。対象地周辺は戸 建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性を求める自己所有目的の取引が中心であるため、収 益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を標準とし、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の 関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 軽種馬については好調を維持しているが、基 幹産業である農林水産業の長引く低迷により 、宅地需要は停滞気味。 特に大きな変動要因は見受けられないが、老 齢化の進行、人口減少による過疎化により、 住宅地需要は減退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％