別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 むかわ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むかわ 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡むかわ町美幸２丁目２０番外 ②地積 　(㎡) 1,082   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (93,333) 1:2 店舗 Ｓ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ既成商業地域 北東18m町道、南東側道 水道、下水 鵡川 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 震災の影響が残り、衰退が進 む既成商業地域 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 570m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 震災以降、事業者の再築や出店等の動きは弱く、年々商況の衰退傾向が顕著となっており、商業地需要に回復の 見込みが立たない状況から今後も地価の下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はむかわ町内及び隣接する他町も含んだ商業地域一円。需要者は町内に地縁性を持つ個人事業者や地場の中 小法人が中心である。このところ転入超過による人口の社会増が見られているが、地域経済の低迷は続いており取引は あまり見られず、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で坪４万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域周辺には小売店舗等が見られるが、自用目的の取引がほとんどで収益性を考慮した不動産取 引は一般的ではなく、また賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例がないため収益価格を求めることはできなかった。よっ て代替競争関係のある取引事例から求めた比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮の うえ、代表標準地との検討も加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 94.6] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [102.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災以降続いていた大幅な人口減少から、近 時は社会増も見受けられるが宅地需要の減少 は続いている。 従前からの商況の厳しさに加え、近年続く漁 業不振等の影響もあり繁華性は低下し、空き 店舗も散見されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.7 ％  ％