別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 むかわ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むかわ -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 3,090,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡むかわ町美幸３丁目１番２ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ公共 施設に近接した住宅 地域 北東11.5m町道 水道、下水 鵡川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北１１ ．５ｍ町道 交通 施設 鵡川 550m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧方面への転出は収まり、安価な住宅地と良好な住環境から、若干ではあるが新造成地を中心に下落幅は減 少するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鵡川町地区の住宅地域一円。需要者は町内居住者が大半を占める。駅徒歩圏にあり、役場や道の駅に近 接する町内で相対的地位の高い既成住宅地域。震災による転出は殆ど見られなくなったが、特産品である「鵡川ししゃ も」の漁獲量の激減による関連産業の雇用の減少や高齢化の進行から、住宅地とりわけ既成住宅地に対する需要は依然 弱く、回復の兆しが見られない。需要の中心となる価格帯は、１００坪程度の土地で総額３３０万円前後と思慮する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。取引の中心は自用目的の地元個人や地縁的な関係者のため、賃貸市場は未成熟で収益 還元法は適用しなかった。比準価格は規範性の高い既成住宅地や新造成地の事例を総合的に勘案したもので、地域の実 情を反映させている。よって比準価格を標準に、他の標準地や震災のあった周辺町村の価格動向も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北部では、被災住宅の再建や建て替えによる 新造成地も散見されるようになってきたが、 取引件数は少なく、依然不動産市場は硬直的 。 駅や公共施設に徒歩圏と相対的地位の高い既 成住宅地域であるが、近年取引は殆どなく、 依然大きなマイナス基調で推移。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％