別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 安平 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町早来大町２５番内 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗 Ｗ2 小売店舗等が見られ る道道沿いの商業地 域 南東18m道道 水道、下水 早来 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ道道 交通 施設 早来駅南東方 270m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿いの中心的商業地域。小規模な個人商店が主であるが、近年は新たに出店する店舗等は見受けられない。 周辺の市に存する大型店舗へ客足が流れていることもあり、今後も地域は衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の商業適地全体のほか、地域が衰退し住宅地化しているため背後の住宅地域との代替性も有する。需 要者は町内に地縁のある小規模事業者が中心である。町内の人口減、高齢化率の上昇等が進んでいるほか、周辺の市に 存する大型店舗へ客足が流れているため、当該地域への引き合いは弱い。そのため取引は少なく、また処分価格並の取 引も見受けられる。なお商業地の特性上取引される画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺は自用の店舗等がほとんどを占め、賃貸向け物件は見受けられない。従って収益還元法は適用しなかった。比 準価格の査定にあたっては町内における代替性、規範性を有する取引事例から試算しており、市場の実態を反映してい る。よって本件では、代表標準地との検討、地元精通者へのヒアリング結果等も考慮の上、信頼性の高い比準価格をも って鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 94.6] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [100.0] 100 9,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナ の影響が見られる。人口減少もあり、町内全 体では依然不動産需要は弱含みである。 旧来からの商業地域。人口減、高齢化に伴う 後継者不足等のほか、周辺の市に存する大型 店舗に客足が流れており、地域は衰退傾向に ある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％