別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安平 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 629,000 円  １㎡当たりの価格 530 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町安平２７３番５ ②地積 　(㎡) 1,186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 畑、牧場が多い中に 農家住宅が散在する 住宅地域 西6m町道 安平 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 安平駅北東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農業を取り巻く環境は依然として厳しい情勢が続いており、特段の好転的な変動要因も見受けられないが、長年 の下落により十分に低廉な地価水準となっている地域では、現状を維持した安定的な地価動向が予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　        530 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安平町及び隣接する厚真町の農家住宅地域を広く圏域に含み、需要者は東胆振地区に地縁性を有する農業 従事者等が中心となる。新規就農者の減少と既存農家の高齢化の進行による不動産需要の減退が続くと共に、コロナ禍 が農家の投資意欲を下押しする懸念は拭えないが、近隣周辺の宅地地価は既に農地と大差のない水準まで低下しており 、取引の少なさと個別性の強さから市場の中心価格帯は把握できないが、概ね底値圏で安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域では賃料収入を目的とした収益物件の建築は現実的ではなく、近隣地域も含め農家住宅地域内では大半 が自用物件であることから収益価格は試算できない。比準価格については、対象標準地と代替性が認められる土地取引 が非常に少ないが、収集した様々な取引事例を慎重に比較検討して算出した実証的な価格であり、農地価格の推移や市 場動向からも妥当と判断されるため、本件では当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　        530 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による農産物の消費低迷と人材不足 等から北海道農業は厳しさを増しており、農 家住宅地域における不動産需要に明確な回復 はみられない。 市街化調整区域内の宅地需要を喚起する特段 の変動要因は認められないが、地価が概ね底 値圏に至っている地域では更なる下落までは 確認されない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％