別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安平 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,250,000 円  １㎡当たりの価格 5,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町早来北進７１番４１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北西8m町道 水道、下水 早来 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ町 道 交通 施設 早来駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 令和５年度から開校する小中一貫校の周辺で子育て世代による住宅地需要が回復しつつあるものと見込まれ、近 隣周辺においても一定水準の不動産取引が散見されるため、今後の需給動向を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安平町の住宅地域一円を広く圏域に含み、需要者も従前からの町内居住者が中心であるが、震災後に転出 超過が続いていた町内人口が社会増に転じるなど、外部からの転入者による需要も期待され得る状況へと変化しつつあ る。住宅地需要にはコロナ禍による特段の影響はみられず、開校間近の義務教育学校からも程近い近隣周辺の取引価格 に底堅さが現れ始めており、市場における価格帯は更地総額で１００万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域内の戸建住宅団地であり、収益物件の建築が現実的ではないと共に、需要者も自用 物件を目的に市場参入するため収益価格は試算できなかった。比準価格にあたっては、未だ代替性の強い事例資料を豊 富に収集することは困難であるものの、採用した事例の精度を検証のうえ慎重に試算しており、代表標準地からの規準 価格との均衡性からも妥当と認められるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [125.0] [101.0] 100 5,360  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災の影響を受けた郡部で、転入者の増加、 人口の社会増への転換による好転が期待され るが、宅地需要の回復は未だ一部の地域に留 まっている。 早来地区北東郊外の住宅団地であるが、開校 予定の義務教育学校から徒歩圏で、近年は一 定水準の取引がみられるなど、需要に底堅さ が現れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％