別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安平 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,760,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町早来大町１４１番６０ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北東9m町道 水道、下水 早来 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　９ｍ町 道 交通 施設 早来駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 弱含みな市況が続く住宅地域であるが、南東方の義務教育学校の開校予定、及び南西方のドラッグストアの開店 等はやや距離があるものの近隣地域に好転的に作用する可能性があるため、今後の動向を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の住宅地域を広く圏域に含み、中心市街地や郊外住宅地のいずれとの間にも代替性が認められ、需要 者も転居等を目的とした町内各地区の居住者が中心である。近隣周辺における土地取引は未だ少ないが、コロナ禍にお いても特段の影響はみられず、周辺地域における公共施設や商業施設の整備などが生活利便性の向上に繋がる可能性が ある。なお、市場の取引価格帯としては、更地取引の総額で１００万円から２００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、アパート等の収益物件がみられないと共に新たな建 築も現実的ではないため、収益価格を求めることはできなかった。比準価格は実際に行われた複数の取引を慎重に考察 して導き出した実証的な試算価格であり、近年の土地需給動向や周辺住宅地とのバランスからも妥当な水準と判断され るため、本件では当該比準価格を採用することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災の影響を受けた郡部で、転入者の増加、 人口の社会増への転換による好転が期待され るが、宅地需要の回復は未だ一部の地域に留 まっている。 中心部との街路接続性にやや難がある住宅地 域であるが、近年は早来地区北東部で宅地取 引が増えつつあり、地価の下落幅は縮小傾向 と判断した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％