別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,660,000 円  １㎡当たりの価格 3,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町安平５６１番２外 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地が見られる住宅地 域 南11.5m町道 水道、下水 安平 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１１． ５ｍ町道 交通 施設 安平駅東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 安平地区の活性化に繋がる変動的な要因はみられず、更に安平小学校の閉校後は地区からの転出者が増加するこ とも懸念されるため、今後も地域的な衰退と地価の下落が深刻な情勢が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内住宅地域一円に及ぶが、地価水準が低廉な郊外住宅地との価格牽連性が強く、需要者は安平地区に地 縁性を有する在住者が中心で、外部からの転入者は極めて少ない。地区的な衰退を受けて日用品の購入にも不便さが感 じられ、また小学校が早来地区に統合されるなど、コロナ禍の影響がほぼみられない中でも不動産市況は弱含みに推移 しており、取引の少なさから中心価格帯も把握し難いが、更地で平米単価５千円を超える取引は少ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 衰退傾向が顕著な集落的地区内の住宅地域で賃貸目的物件はほとんどなく、採算性も期待し難いことからアパート等の 建築も現実的ではないため収益価格は試算できなかった。比準価格においても比較可能な事例資料が少ないのが実情で あるが、代替性を有する実際の取引を慎重に考察のうえ算出した実証的価格であり、近年の需給動向や採用に至らなか った他事例などからも妥当と判断されるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災の影響を受けた郡部で、転入者の増加、 人口の社会増への転換による好転が期待され るが、宅地需要の回復は未だ一部の地域に留 まっている。 今年度末に安平小学校が閉校し、来春から遠 方の学校への通学を要するなど、住宅地需要 を減退させる変動があり、地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％