別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 厚真 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 1,260,000 円  １㎡当たりの価格 470 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字軽舞２８０番外 ②地積 　(㎡) 2,672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 3:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が点在す る農村集落地域 北8m道道 水道 浜厚真 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内農家住宅地 域 街 路 ８ｍ道道 交通 施設 ＪＲ浜厚真駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　土地の利用規制が強く総体的に取引は低調であるが、小規模太陽光発電設備用地等他用途への一定の需要が見 込まれ、底値感もあり地価はほぼ横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　        470 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は厚真町一円の市街化調整区域内と都市計画区域外全域で、需要者の中心は地縁性をもつ農業従事者、資 材置場や事業用地を求める事業者、家庭菜園を欲する個人等である。厚真地区市街地から車で約１０分程度離れた水田 地帯に存し生活の利便性はやや劣り、建築用途・利用が制限され取引は低調であるが、太陽光発電用地等の需要は散見 される。地域の特性から取引価格・規模等は様々で売買の中心となる価格帯は判断できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で自用目的の取引が中心である。調区内の農家住宅に係る賃貸市場は未 成熟で適切な賃貸事例の収集が難しく収益還元法は適用できない。よって、相互に代替競争の関係が強い事例等から考 察し調区内の市場性を反映した比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　        470 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響は限られるが、円安等基 幹産業の経営環境は依然厳しい。起業者の移 住回復等により総人口は微増に転じ、復興に も期待がかかる。 水田地帯の農家住宅地域として特段の変動は ない。震災後の復興は順調で、農地・農家宅 地の価格は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％