別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 厚真 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 2,820,000 円  １㎡当たりの価格 2,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字豊沢１２４５番 ②地積 　(㎡) 1,063   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 台形 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅等が点在す る農村別荘団地内の 住宅地域 南東5m町道 水道 早来 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 早来駅南東方 13.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 別荘等が建つ移住者が多い住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。平成３０年北海道胆振東部地震の 影響等により土地需要は弱く、地価については当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚真町内の別荘地域を中心とした住宅地域全域である。特に、対象公示地が存する別荘地域との代替競 争関係が強い。需要者の中心は、厚真町への移住を検討する道内外のエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。 厚真町は平成３０年北海道胆振東部地震後の復興事業等が順調であるものの、当該地域は人気がなく地価下落が続いて いる。なお、画地規模や建物規模等がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。移住者向けの別荘地域に存する取引事例を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の別 荘等が建つ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は厚真町の郊外に存し 、居住の快適性を重視する別荘地域の住宅地域であり、厚真町の地域経済動向、他の標準地との検討等をも総合的に勘 案し、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚真町の地域経済は震災から復興しつつある が、ウクライナ危機等を受けた物価高騰や円 安進行等により打撃を受け、将来は不透明な 状態にある。 北海道胆振東部地震後の復興事業等が順調で あるものの、当該地域は人気がなく、土地需 要は弱含みの状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％