別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 厚真 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字朝日３８２番３ ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西9m道道 水道、下水 早来 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、９ｍ道 道 交通 施設 早来駅南東方 10.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 厚真町市街地郊外の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。平成３０年北海道胆振東部地震後の復興 が進行、町内経済は持ち直しつつあるが、郊外住宅地の地価については当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚真町内市街地に存する住宅地域全域である。特に、市街地郊外に存する住宅地との代替競争関係が強い 。需要者の中心は、厚真町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。厚真町は平成３０年北海道胆 振東部地震後の復興事業等が順調で、町内経済は持ち直しつつあるものの、郊外の住宅地は需要が弱く地価下落傾向が 続いている。土地は４００㎡で２００万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は厚真町市街地に存する住宅地域の物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己 使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視 する厚真町朝日地区の住宅地域であり、震災後の復興動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、不動産取引市 場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [156.8] [101.0] 100 5,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚真町の地域経済は震災から復興しつつある が、ウクライナ危機等を受けた物価高騰や円 安進行等により打撃を受け、将来は不透明な 状態にある。 北海道胆振東部地震の復興が進行しているが 、郊外住宅地の不動産需要は弱含みの状態が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％