別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 白老 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 703,000 円  １㎡当たりの価格 2,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字社台６４番１７ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る国道背後の住宅地 域 北西6m町道 水道、下水 社台 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 社台駅南西方 460m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道南背後の沿岸部に形成された市街化調整区域内の既成住宅地域で、海岸に近いため自然災害の懸念で宅地需 要は弱く、地価は下落傾向を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白老町域の市街化調整区域内の戸建住宅地域。需要者の中心は、社台地区に地縁的選好性を有する漁業 関連、軽種馬関連の町内の居住者が主で、周辺地域からの転入は殆どない。近隣地域は社台駅周辺の既成住宅地域であ るが、沿岸部の立地性から宅地需要は減退しており、地価は下落している。コロナ禍の長期化により不動産市場の取引 も減少し、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ駅から徒歩圏内に存する市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところか ら市場性を反映した比準価格の規範性は高い。公法上の規制から収益物件の立地には馴染まなく、収益価格は試算しな かった。よって比準価格を採用することが相当と判断し、広域的なバランスを考慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善し ている。全国旅行支援等により、人手不足の なか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある 。 地域要因に大きな変動は見受けられないが、 海岸寄り市街化調整区域内住宅地の需要は弱 く、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％