別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 白老 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 2,010,000 円  １㎡当たりの価格 4,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字虎杖浜８６番４ ②地積 　(㎡) 468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が見られ る海岸に近い住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 虎杖浜 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸部に近い虎杖浜地区の住 宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道　 交通 施設 虎杖浜駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に保育園や小学校があるものの、食品スーパー等の大型店舗から離れており、海岸部に近い居住環境から需 要者の選好性は低く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白老町内の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、竹浦・虎杖浜地区の居住者及び水産関連業種に従事 する個人である。周辺には戸建住宅のほか水産加工場や販売店、温泉施設等も見られるが、大型店舗から離れており生 活利便性に劣る面があることから需要者の選好性は低く、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は 概ね２００万円程度であり、中古住宅は規模や築年数によって開きがあり中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 虎杖浜地区の戸建住宅のほか水産関連施設も見られる住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、中心部か ら離れていることから賃貸需要は弱く、周辺にはアパート等の収益物件もほとんど見られないことから、収益価格の試 算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白老 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,100 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [104.0] 100 [132.1] [101.0] 100 4,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による観光客減少や全道平均を大き く上回る高齢化の進展により、白老町の不動 産需要は総体的に弱い状態が続いている。 虎杖浜地区の既成住宅地域であるが、大型店 舗までは距離があり、海岸部に近い立地から 需要者の選好性は低く、地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％