別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 大空 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大空 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　村田　望   TEL.

鑑定評価額 2,300,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 網走郡大空町女満別夕陽台２丁目７０番１０ ｢夕陽台２－２－５｣ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が見 られる高台の住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 女満別 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ　 町道 交通 施設 女満別駅 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 大空町内の中心部に位置する住宅地である。大空町内は人口が減少しており、高齢化が進んで地価は下落傾向に ある。今後もこの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大空町の住宅地域と考えられる。主たる需要者は個人エンドユーザー、土地を購入し販売する法人等及び 土地を購入し建築して販売等を行う法人等と考えられる。人口減少や高齢化等により需要は弱含みである。市場価格と しては土地及び建物の複合不動産の新築で１，８００万円から２，３００万円程度が中心と思われるが、取引価格は様 々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏における賃貸市場は成熟しているとは言えず戸建住宅地であるため、収益価格からのアプローチは断念した 。一方、取引事例比較法においては、信頼性が高い事例から比準することができた。従って、鑑定評価額の決定にあた っては、居住の利便性及び快適性等を重視した価格が反省される比準価格を採用し、上記の通り決定した。規準となる 標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気低迷、エネルギー価格の上昇、人口減少 等により町内の経済は停滞している。今後も 厳しい情勢が続くものと予想される。 特段の変動はない。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％