別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 増毛 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   増毛 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　村上　昭雄   TEL.

鑑定評価額 2,420,000 円  １㎡当たりの価格 6,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 増毛郡増毛町暑寒町３丁目１１２番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東15.5m町道 水道、下水 留萌 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　１５．５ ｍ町道 交通 施設 畠中町５丁目バス停　 北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね増毛町市街全域の住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅を目的とする増毛町内の居住者及び地縁選 好性を持つ個人である。下記の一般的要因等の影響により、需要者の購入意欲は低下している。取引は少ないが、対象 近隣地域内の土地は、標準的画地規模で総額２５０万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 しょかん歯科が存する暑寒町３丁目等内の対象近隣地域は、戸建住宅地域である。町の規模が小さく、自己使用建物が 概ねを占めるため、賃貸市場が成立していなく、収益価格は試算しない。よって信頼性のある取引事例により求めた比 準価格を標準とし、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷、雇用の将来不安、人口減少 及び超高齢化の進行等がある。 特に地域変動要因はみられないが、一般的要 因等の影響を反映して、地価は依然下落傾向 が続いている。取引が非常に少ない状況にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％