別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 上富良野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上富良野 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡上富良野町宮町３丁目１１番９６ ｢宮町３－２－１３｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東6m町道 水道、下水 上富良野 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 上富良野駅南東方 700m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅東側の利便性良好な既成住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。人口減少等の影響に より、需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上富良野町内の住宅地域一円の範囲である。特に利便性良好な駅東側の既成住宅地域との代替性が高い。 需要者は、町内在住の個人で、自衛隊関係者、公務員等が中心である。利便性が高い地域であるが、人口減少等の影響 により、需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、更地で２５０～３５０万 円程度、新築の戸建物件で２２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存し取引事情が正常な事例を採用して求めたもので、各要因比較も適正に行わ れ、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。近隣地域は人口減少等の影響で、賃貸需要は賃料が安い中古物 件にシフトしており、経済合理性の観点から新規賃貸建物の想定は困難であるため収益価格は試算できなかった。以上 より、本件では、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、需要者の限定等の影響により、需 要は弱含みで推移している。新型コロナ及び 物価上昇による地価への大きな影響は現れて いない。 利便性良好な既成住宅地域であるが、人口減 少等の影響により需要は弱含みであり、地価 は若干の下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％