別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東神楽 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 9-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町北１条西３丁目２５０番３８ ｢北１条西３－２－４｣ ②地積 　(㎡) 992   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西10m町道 下水 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 旭川駅南東方 11.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中央地区に所在する工業地域であり、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと推 察する。地価は底値感が強く、当面の間、横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び隣接する旭川市の工業地域一円の圏域である。主な需要者は旭川圏内の企業等と見込まれる。中 央地区に所在する工業地域で、地域内に特段の変動要因は認められない。工業地の需要は相対的に弱いものの、地価は 底値感が強く概ね横這い傾向で推移している模様である。市場での総額は画地条件や規模等により幅があり、需要の中 心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。収益価格は地域の特性から適用を断念し た。地域は中小規模の工業地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心になっている。したがって市場の実態 を反映した比準価格を採用することとし、さらに単価と総額との関連や前年価格からの推移等も踏まえて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在しないため、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 脱新型コロナ感染症へ向けた社会的な政策転 換により住宅地需要は堅調である。一方、工 業地への影響は軽微なものと推察する。 中央地区に所在する工業地域であり、地域内 に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％