別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東神楽 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 5,070,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町北１条西１丁目３０５番６３ ｢北１条西１－４－９｣ ②地積 　(㎡) 449   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 南西10m町道 下水 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ町道 交通 施設 旭川駅南東方 11.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中央地区に位置する従来からの住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は認められない。旭川市のベットタウ ンで住宅地需要は堅調に推移しており、地価は当面、上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び隣接する旭川市郊外の住宅地域一円の圏域。主な需要者は町内を含む旭川圏在住の住宅一次取得 者層と見込まれる。旭川市のベッドタウンであり、町の子育て支援政策等により若年世帯を中心に人気が高く、住宅地 需要は堅調に推移している模様。画地規模が比較的纏まっている地域であり、土地は５００万円前後、新築物件は総額 ２，５００万円前後が市場での需要の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。収益価格は地域の特性から適用を断念し た。地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心になっている。よって 市場の実態を反映した比準価格を採用することとし、さらに単価と総額との関連や前年価格からの推移等も踏まえて、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在しないため、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 脱新型コロナ感染症へ向けた社会的な政策転 換や低金利等を背景に、一般住宅地の需要は 堅調に推移している。 旭川市のベットタウンであり、町の子育て支 援政策等により、住宅地需要は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％