別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 鷹栖 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鷹栖 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡鷹栖町北１条２丁目７２３番１０外 ｢北１条２－１－４｣ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 南東18m町道 水道、下水 旭川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 旭川駅北方 12.0km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、地域は衰退傾向にあるものの、当面は現状を維持し推移する ものと考察する。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと考察する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鷹栖町内の商業地域を中心とし背後の住宅地域及び旭川市で同程度の地価水準にある商業地域と混在地 域等である。需要者は主として鷹栖町内の法人や商店経営者等である。地元商業環境は旭川市との競合により、衰退傾 向が継続しており改善は見られない。周辺地域における取引は極端に少ないことから、中心となる価格帯は見出せない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏から事例を採用して求めており、補修正・要因比較は地域の実情を勘案し、適切に行われており 市場の実態を反映している。収益価格は当該地域においては地元の個人経営が主で、賃貸用店舗は見られないことから 、収益物件の想定は困難であるため適用を断念した。本件では町内商店街を取り巻く環境等を考慮のうえ、比準価格を 採用し、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が継続するものの、 経済活動の正常化が進む中で、鷹栖町内の商 業地への影響は軽微である。 旭川市への顧客の流出等から商業環境は改善 が認められず、低迷基調が持続している。一 部住宅地へと移行しつつある土地も見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％