別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
鷹栖 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鷹栖 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.
鑑定評価額 2,850,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上川郡鷹栖町北野東５条３丁目２６番７３
｢北野東５条３－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 269  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
閑静な新興住宅地域
 北東11m町道 水道、下水 旭川

9.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 旭川駅

9.3km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な住環境を当面維持するものと予測する。同じ旭川近郊のベッドタウンである東川、東神楽町の地価上昇を
受け、より旭川に近い立地にある当町の需給改善図られ、地価水準は底打ち、反転上昇の圧力を強めている。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鷹栖町内の北野・鷹栖市街地に形成される住宅地域に加え、旭川市の郊外春光台地区、近郊の東川、東神
楽両町の各住宅地域に及ぶものと考える。需要者は町内居住者、旭川市転入者がおおむねを占める。近年、転入者の引
き合いは東川町、東神楽町が優勢であるが、両町の地価上昇を受け、割安感が出始めた鷹栖町に対する引合いが良化し
ており、地域の需給、地価水準はおおむね堅調に推移している。中心となる価格帯は土地で２５０～３００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅により形成される地域であり、旭川市からは遠地に属する地域の賃貸市況に照らし、賃貸物件の想
定は現実的とは言い難く、収益還元法は適用できなかった。比準価格は代替性に富む北野地区の住宅地域の事例に基づ
き試算されており、地域の市場の実態が反映された価格が得られたものと考える。よって、本件では、代表標準地との
検討、所得環境等の一般的要因を踏まえた結果、試算された比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -37                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      8,300 円／㎡		 [ 97.6]
100		 100
[101.5]		 100
[ 76.7]		 [101.5]
100		 10,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利に後押しされる旭川圏内の住宅需要底
堅く、建築費高騰で新築をあきらめた需要層
が中古市場に向かう動きが加速、需給は堅調
に推移している。

地域要因に特段の変容はないが、北野地区の
事例成約水準は軒並み公示価格を上回る。



特に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鷹栖 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１６
３１４５２
-591006		 上川郡鷹栖町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m町道、
南西9.8m、
角地
２中専

(70,200)
b １２３１６
３１４５２
-111003		 上川郡鷹栖町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m町道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２３１６
３１４５２
-111004		 上川郡鷹栖町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.6m町道
、南東6.3m、
角地
２中専

(70,200)
d １２３１６
３１４５２
-591012		 上川郡鷹栖町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m町道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,905  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
10,122 		 100
[ 103.0]
9,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
9,970 
b (　           ) 
12,091  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
11,829 		 100
[ 112.4]
10,524 
10,700 
c (　           ) 
13,011  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
12,376 		 100
[ 119.8]
10,331 
10,500 
d (　           ) 
12,637  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
11,936 		 100
[  95.0]
12,564 
12,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,600 円／㎡]  



鷹栖 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達現価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は戸建住宅用に造成された分譲団地内に存し、民間賃貸アパート等の適切な賃貸事例が見当たらず、収
益還元法の適用が困難である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月4日　提出
鷹栖 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鷹栖 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.
鑑定評価額 2,800,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上川郡鷹栖町北野東５条３丁目２６番７３
｢北野東５条３－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 269  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
閑静な新興住宅地域
 北東11m町道 水道、下水 旭川

9.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　１１
ｍ町道		 交通

施設		 旭川駅北方

9.3km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 北野地区に形成された住環境良好な住宅地域で、当面、現状維持で推移してくものと推察する。隣接する旭川市
内の住宅地価格の下落により割安感は薄れてきており、宅地需要はやや弱く、地価水準は下落傾向と考察する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一番給圏は町内北野地区を中心とする住宅地域一円の圏域である。需要者は町内居住の３０～４０代の１次取得者層
が中心と見込まれる。人口減少・少子高齢化等の影響で不動産取引件数は多くはないが、隣接する旭川市内の住宅地価
格の下落により割安感は薄れてきており、宅地需要はやや弱い。市場での需要の中心は土地は地域における標準的な画
地規模で２６０～２９０万円前後、新築戸建住宅で総額２，３００万円程度と伺えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも快適性を重視する戸建住宅を中心とし、事業収支等の観点から収
益価格は試算できなかった。実際の取引においては自己居住目的が大半であり、比準価格は不動産市場の動向を反映し
た信頼性の高い価格と思慮する。本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -37                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      8,300 円／㎡		 [ 97.6]
100		 100
[101.5]		 100
[ 77.6]		 [101.5]
100		 10,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染が継続するものの、
経済活動の正常化が進む中で、鷹栖町内の住
宅地への影響は軽微である。


特段の変動要因は見られないものの、旭川市
のベッドタウンとしての相対的優位性は下落
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鷹栖 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１６
３１４５２
-111003		 上川郡鷹栖町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m町道、
中間画地
近商

(90,200)
b １２３１６
３１４５２
-591012		 上川郡鷹栖町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m町道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２３１６
３１４５２
-591011		 上川郡鷹栖町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m町道、
中間画地
１低専
地区計画等
(40,60)
d １２３１６
３１４５２
-591006		 上川郡鷹栖町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m町道、
南西9.8m、
角地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,091  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
11,829 		 100
[  98.0]
12,070 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
12,300 
b (　           ) 
12,637  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
11,936 		 100
[  97.0]
12,305 
12,500 
c (　           ) 
9,631  		 100
[ 100.0]		 [  95.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.5]
10,111 		 100
[ 100.0]
10,111 
10,300 
d (　           ) 
10,905  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
10,122 		 100
[  99.0]
10,224 
10,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,400 円／㎡]  



鷹栖 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  地域の実情等から適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 旭川市のベッドタウンとして開発された北野地区の戸建住宅地域であり、賃貸需要は旭川市内に立地する物件に
吸収されるため、賃貸用建物の建設は経済合理性の観点からは想定しがたい。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ