別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 鷹栖 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鷹栖 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 2,890,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡鷹栖町北１条２丁目７２３番９２ ｢北１条２－７－１５｣ ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、公営住宅 などが建つ住宅地域 南西5.5m町道 水道、下水 旭川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 旭川駅北方 12.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町役場に近い旧来からの鷹栖地区における既成住宅地域であり、住宅地域として熟成している。旭川からの転入 需要が減っていることから、宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向と考察する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鷹栖町における住宅地域全域であり、特に代替関係が強いのは町役場周辺の旧来からの住宅地域である 。需要の中心は町内在住者であり、一部旭川市居住者が相対的な地価の割安感から購入するケースも見られたものの、 宅地需要は弱くなってきている。土地は２７０～３２０万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円～２，３００万円 が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、公営住宅などが建つ旧来からの住宅地域であり、収益性よりも快適性を重視する戸建住宅を中心とし、事業 収支等の観点から収益価格は試算できなかった。実際の取引においては自己居住目的が大半であり、比準価格は不動産 市場の市場性を反映した信頼性のある価格と思慮する。従って、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,300 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.5] 100 [ 85.5] [104.5] 100 9,750  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が継続するものの、 経済活動の正常化が進む中で、鷹栖町内の住 宅地への影響は軽微である。 特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％