別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新十津川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新十津川 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.

鑑定評価額 2,360,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 樺戸郡新十津川町字中央１２番１０８ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東10m町道 水道、下水 滝川 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 滝川駅南西方 3.8km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。需要減を反映して地価は弱含 みが続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね新十津川町及び滝川市等の隣接市町内の住宅地域一円である。主たる需要者は町内市街地居住者で あるが、町内小集落からの転入者も見られる。滝川市へのアクセスが比較的良好であるものの、人口減少や高齢化の進 行等により土地需要は低迷している。需要の中心価格帯は、更地で３００万円以下、戸建の中古物件は１，０００万円 前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主であり、利便性から収益物件に対する投資はまず見られない地域特性である。収益性に着目した理 論的な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、売物件の水準や地元精通者の意見をも参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砂川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,300 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [100.0] 100 5,550  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市等では人口減少による宅地需要の低 迷が認められる。低価格水準の住宅地につい ては、新型コロナの影響は小さいと判断する 。 特に変化はないものの、需要減を反映して地 価は引続き弱含みである。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％