鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長沼 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３６１４２８ -111006	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	南西11m町道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
b	１２３１３６１４２８ -117001	夕張郡長沼町		建付地	（　）	不整形	南西18.2m道道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１２３１３６１４２８ -591218	夕張郡長沼町		更地	（　）	長方形	北東12.8m町道、北西11m、角地		（都）１低専 (50,60)
d	１２３１３６１４２８ -111002	夕張郡長沼町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m町道、北東8m、角地		（都）１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	8,034	100 [ 98.5]	8,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	8,160
b	(　 ) 11,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	12,045	100 [ 115.0]	10,474		10,500
c	(　 ) 6,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	6,418	100 [ 102.0]	6,292		6,290
d	(　 ) 16,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	15,924	100 [ 101.0]	15,766		15,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,800 円／㎡]

長沼 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,868,853	396,623	1,472,230	1,406,000	66,230	（　0.9707） 64,289	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,285,780 円　　　　（　 6,490 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長沼 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.50	Ｗ2	152.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＳＬＤＫ（約７６㎡）テラスハウスタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分の設置を想定しない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.87	100.0	72.87	1,075	78,335	1.0	78,335
							0.0	0
2～ 2	住宅	79.50	100.0	79.50	1,075	85,463	1.0	85,463
							0.0	0
～

～

～

計		152.37	100.0	152.37		163,798		163,798
								0

⑨年額支払賃料	163,798 円　×　12ヶ月　＝　 1,965,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,965,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,279 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,867,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	163,798 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,868,853 円　　　　（　 9,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３６５４２８　　　　-591001	997 ( 996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	997	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,076 円/㎡　月額支払賃料（　 1,075 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１３６５４２８　　　　-593001	945 ( 944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	945
c	１２３１３６５４２８　　　　-591009	1,325 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,325

長沼 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	19,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,623 円	1,965,576　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,500 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,000 円	19,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 396,623 円　（　　　　　　 2,003 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 152.37 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,406,000 円（　　　　　 7,101 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,868,853 円
②総費用	396,623 円
③純収益　①－②	1,472,230 円
④建物等に帰属する純収益	1,406,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,285,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,490 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
長沼 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長沼 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　宮崎　信彦

TEL.

鑑定評価額

1,940,000 円

１㎡当たりの価格

9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	夕張郡長沼町宮下１丁目７６９番２７｢宮下１－３－１７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西9m町道	水道、下水	由仁 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ町道

交通

施設

ＪＲ由仁駅西方

7.5km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

長沼町の中心部に近い比較的便利な住宅地域としての位置づけに大きな変化はない。地価は概ね安定的に推移と
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,910 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね長沼町市街地内の住宅地域一円であるが、特に市街地東側地域との価格牽連性が強い。需要者は町内
在住者が中心であるが、周辺都市の地価上昇により、これら地域居住者から水準低位の長沼町への需要の動きが見られ
る。全般的には人口減少や高齢化等で不動産市場は縮小傾向にあるが、町内に駐屯する自衛隊関係者の需要がある程度
下支えしている。需要の中心価格帯は、土地は２００万円前後、戸建住宅は中古取引で１５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は取引指標として生活利便性や居住の快適性が重視される戸建住宅地域である。収益価格も算出したがその位
置付けは相対的に低位にあり、鑑定評価額決定に際して参考に留める。他方、取引事例価格にはややバラツキが見られ
るが慎重に補修正を実施しており比準価格の精度は一定の信頼性を認め得ると判断した。以上により、比準価格を重視
し、収益価格を参考として、町内他の標準地価格とのバランスの検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

農業を基幹とする地域経済の低迷、高齢化の
進行等で町勢は厳しい状況にあるが、他方、
道央圏道路の開通や観光施設の開設等、新た
な動きもある。

郊外型店舗が立地する市街地西側地域が好ま
れる傾向で、近隣地域の市街地東側地域の不
動産需要はやや弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長沼 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３６１４２８ -591205	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	南東9m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	１２３１３６１４２８ -111006	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	南西11m町道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
c	１２３１３６１４２８ -111003	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	北東9m町道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	１２３１３６１４２８ -111004	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	南西9m町道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,467	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,467	100 [ 98.0]	10,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,700
b	(　 ) 7,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	8,034	100 [ 96.9]	8,291		8,290
c	(　 ) 9,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	9,581	100 [ 100.0]	9,581		9,580
d	(　 ) 10,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,526	100 [ 99.8]	10,547		10,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,800 円／㎡]

長沼 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,889,755	394,102	1,495,653	1,425,040	70,613	（　0.9689） 68,417	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,368,340 円　　　　（　 6,910 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長沼 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.50	Ｗ2	147.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

テラスハウスタイプ、３ＬＤＫ（約７４㎡）×２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	73.30	100.0	73.30	1,104	80,923	1.0	80,923
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	74.50	100.0	74.50	1,137	84,707	1.0	84,707
							0.0	0
～

～

～

計		147.80	100.0	147.80		165,630		165,630
								0

⑨年額支払賃料	165,630 円　×　12ヶ月　＝　 1,987,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,987,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 99,378 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,888,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,630 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,889,755 円　　　　（　 9,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３６５４２８　　　　-591001	997 ( 996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	997	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,105 円/㎡　月額支払賃料（　 1,104 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３６５４２８　　　　-591003	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長沼 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,200 円	18,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	79,502 円	1,987,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,800 円	18,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	18,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,800 円	18,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 394,102 円　（　　　　　　 1,990 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,800,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,425,040 円（　　　　　 7,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,889,755 円
②総費用	394,102 円
③純収益　①－②	1,495,653 円
④建物等に帰属する純収益	1,425,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	70,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,368,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,910 円／㎡）