別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 奈井江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈井江 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.

鑑定評価額 952,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡奈井江町字奈井江町４２番１ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ3 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の国道沿い商 業地域 西27m国道 水道、下水 奈井江 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 奈井江駅西方 150m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商圏に影響する地域要因に変動はなく、周辺市町への購買力の流出が継続中であり、繁華性の低下が今後も続く と推量。地価水準も下落傾向で推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈井江町の商業地域及び商住混在地域一円の範囲。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つごく限定 された事業者であり、圏外からの参入は稀である。郊外型大型店への購買力の流出及び後継者難等による商業集積の低 迷により需給関係は停滞しており、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗及び店舗兼住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元 法の適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を総合的に再吟味し、単価と総額 との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、比準 価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中で、商業系の宅 地需要は引き続き低迷している。町内人口は 減少傾向及び高齢化が継続している。 市街地中心部に位置し、ＪＲ奈井江駅に近い 商業地域であるが、商圏の拡大に繋がる特段 の地域変容はなく、需給関係は停滞している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％