別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 奈井江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈井江 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.

鑑定評価額 891,000 円  １㎡当たりの価格 3,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡奈井江町字奈井江５７５番８３ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北8m町道 水道、下水 奈井江 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 奈井江駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと考えられる。人口減少や高齢化の進行に歯止めがか からず住宅地の需要は低下傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈井江町の住宅地域一円の範囲。需要者は壮年期の町内居住者が中心となっており、町外からの転入は少 ない。人口減少や地域経済の低迷により住宅地需要は弱い。取引の中心となる価格帯は土地が１００万円未満、中古の 戸建物件の取引も見られるが、価格帯は建物の状況により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念し た。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を総合的に再吟味し、単価と総額との関係及び一般 的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、比準価格を以って上記鑑定 評価額の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,200 円／㎡ [ 94.2] 100 100 [100.0] 100 [147.0] [100.0] 100 3,330  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要に 旺盛さは見られていない。また、町内人口は 減少傾向及び高齢化が継続している。 ＪＲ函館本線以東に位置する住宅地域であり 、特段の地域変容はなく、利便性が劣る地域 環境から需給関係は停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.0 ％  ％