別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 余市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   余市 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 1,420,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 余市郡余市町沢町５丁目４６番２８ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 南西9m町道 水道、下水 余市 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 余市川以西のやや利便性が劣 る既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ｍ町道 交通 施設 余市駅北西方 3.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は豊丘余市停車場線背後、役場等の町内中心部からは余市川を挟んで北西方に位置する郊外の既成住宅地域 。生活利便性は通常で、格別の変動要因はなく現状維持と予測。当面の地価は弱含み傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は余市町内住宅地域一円で、特に中心部からは余市川北西側の古平町寄りの郊外部に所在する住宅地域であ る。中心的な需要者は町内に居住する個人で、自用目的の取引が主体であり、他地域からの流入は少ない。生活利便性 は通常であるが、管内景気動向もあり町内経済が低迷を続け、宅地需要は減退し、コロナ禍以前より地価は弱含み傾向 で推移。市場の中心となる価格は、対象地と同規模土地で総額で１４０万円程度、中古住宅は条件により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は戸建住宅を主とする郊外の既成住宅地域である。生活利便性は通常であるも市街地中心部からや や遠く、アパート等の収益物件の取引は見られずほぼ自用目的に限られており、賃貸市場が形成されていないため賃貸 事例の収集は困難で、収益価格の試算は断念した。以上より、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格 をそのまま採用することとし、外の標準地との比較、地域の動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以前の後志管内景気動向は、好況に 沸いた一部地域を除き動きは鈍かった。各種 緩和策が見られる現時点でも、同様の傾向が 持続している。 町内中心部からはやや距離があるが、利便性 は通常の当地は、管内景気動向等から地価は 弱含み傾向で推移してきた。今後も同様な趨 勢が続くと予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％