別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岩内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩内 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩内郡岩内町字東山５８番１１ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 南13m町道 水道、下水 小沢 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　１ ３ｍ町道 交通 施設 小沢駅西方 14.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩内町中心部・大型商業施設等に比較的近く、町内では人気の高い住宅地域で、今後とも一般住宅地としての地 位を維持していくものと予測される。地価は安定的に推移し、横這い又はやや上昇傾向がみられてきている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として東山地区等の町内において利便性が良好な住宅地域一円と判断。需要者の中心は岩内町及び共 和町等隣接町の居住者が殆どである。中心部に比較的接近し大型店も近いことから人気が高く、町内人口の減少、少子 高齢化が続くが、値頃感などから地価はやや上昇傾向がみられる。市場の中心となる価格帯は、対象地程度の土地で２ ９０万円程度、中古住宅の価格帯は様々で特定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内中心部の東側、国道２７６号線背後に位置し大規模店舗からも近く、利便性が良好で人気の高い住宅地であるが、 主として戸建住宅が建ち並び、共同住宅等は少なく、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集が困難であるため、収 益価格の試算は断念した。したがって、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視して、地域の価 格動向等を勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内都市部の不動産動向に比べ、後志管内の 動向は一部地域を除き弱いが、値頃感から地 価は安定して推移している。 地域要因に大きな変化はないが、近年需要は 安定してきており、値頃感などから地価は上 昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％