別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 共和 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   共和 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩内郡共和町梨野舞納２５５番１７ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西6.5m町道 水道、下水 小沢 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 岩内市街地に隣接する住宅地 域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ町道 交通 施設 小沢駅西方 13.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿い路線商業施設背後に存する、岩内町に隣接した住宅地域で、利便性等が良好で比較的人気の高い住宅地 域である。近年は値頃感から地価は安定してきており、微増傾向もみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として町内梨野舞納・老古美各地区及び隣接する岩内町の住宅地域一帯である。需要者は共和町・岩 内町内の居住者が殆どである。岩内町東山地区に隣接し、買い物等の生活利便性が良好で居住環境が良好である。地価 水準はやや上昇傾向がみられ、中心価格帯は対象地程の地積で３５０万円程度、中古住宅は価格帯が様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共和町の西端部に位置し岩内町の市街地に隣接する既成住宅地域である。生活利便性が良好であるが、主として戸建住 宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の共同住宅は乏しく賃貸市場が未成熟であるため、適切な賃貸事例の収集が 困難で、収益価格の試算は断念した。したがって、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、 代表標準地からの規準価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩内 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [105.9] 100 100 [106.0] 100 [124.2] [103.0] 100 9,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内都市部の不動産動向に比べ、後志管内の 動向は一部地域を除き弱いが、値頃感等から 地価は安定して推移している。 町内では相対的に人気のある地域で、宅地需 要は安定化傾向がみられ、地価水準は値頃感 から上昇傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％