別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 せたな -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   せたな -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 1,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久遠郡せたな町北檜山区北檜山３４０番１ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北西9m町道 水道、下水 国縫 44.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北９ｍ町道 交通 施設 バス停北檜山ターミナ ル　北東方 150m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心商店街背後に位置し、利便性の高い戸建住宅地域である。地域内には格別の変動要因はないが、人口の減少 及び少子高齢化等の影響による宅地需要の減退が認められ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、せたな町北檜山区の住宅地域であり、特に町中心部の商業施設等への接近性が良好で生活利便性が高い 地域である。需要の中心は、町内に居住する個人による自用目的の一次取得と見込まれるが、人口の減少や少子高齢化 等の影響により、宅地需要は減少傾向にあるため、地価水準は下落傾向にある。町内における需要の中心は、土地代で １㎡当たり１万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模住宅の中にアパート等の収益物件も見られる住宅地域であるが、取引においては自己使用目的物件の 取引が多い地域であり、また、標準的な画地規模から判断して事業採算性を有する収益物件を想定することが困難なた め、収益価格は求められなかった。よって本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、せたな町にお ける経済情勢及び不動産の需給動向をも総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び少子高齢化の進行による町勢の 縮小傾向により全般的な景況感は弱く、土地 需要も住宅地・商業地共に弱含みで推移して いる。 地域要因自体に変動はなく、一般的要因の影 響により地価水準は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％