別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 江差 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江差 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　景澤　周平   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 檜山郡江差町字新地町５０番１内 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗、ホ テル等が建ち並ぶ商 業地域 南西14m道道 水道、下水 木古内 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １４ｍ道道 交通 施設 バス停新地町近接 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の商業地域である。人口の流出による顧客の減少の影響を受けて商業地の需要は減退しており、地価は 当面弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江差町の商業地域一円で、需要者は主として町内の商業従事者であり町外からの購入は少ない。人口及び 世帯数の減少、並びに高齢化等による経済規模の縮小に伴い、土地に対する新規の需要は少なく、需給は弱い。取引さ れる規模は様々であり、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の不動産における路面店の店舗経営がほとんどである。空店舗も目立っており、収益価格の規範性には限界がある と判断した。依って、収益価格は試算せず、比準価格のみによって求めた。同一需給圏における規範性のある取引事例 が収集出来たので比準価格をそのまま採用し、更に地域経済動向を踏まえた不動産市況及び単価と総額との関連の適否 についても考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響から引き続 き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、 雇用環境等で持ち直しの動きがみられている 。 江差町の中心商店街であるが郊外の大型店舗 への顧客流出による厳しい経営環境から事業 用地の需要は低迷し、地価の下落が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％