別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 長万部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長万部 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　有元　泰治   TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山越郡長万部町字長万部１０３番３外 ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南東14m町道 水道、ガス、下水 長万部 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ町道 交通 施設 ＪＲ長万部駅北東方 150m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層の小売店舗等が建ち並ぶＪＲ「長万部」駅前の中心的商業地域である。人口減少、高齢化が進む中、商圏人 口は減少し、町内商況は低迷しており、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長万部町の中心商店街及び周辺の商業性を帯びた地域である。需要者の中心は主として日用品店舗等を経 営する個人又は地元の小規模事業者である。人口減少、高齢化が進む中、商圏人口が減少し、町内商況は低迷しており 、需要は減退している。需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、１㎡当たり１５，０００円程度であ ると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は長万部町の中心的商店街への接近性が比較的優る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は 賃貸店舗等の需要は見られず、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は規範性に乏しいため適用していない。標準地に 係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引する傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い 比準価格を妥当と判断し、類似地域の価格動向も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率・高齢化率は北海道平均を大きく 上回っており、住宅地・商業地ともに需要は 弱含みで推移している。 地域内に特段の変動要因はないが、一般的要 因の影響を受けて、町内商況が低迷しており 、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％