別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 八雲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八雲 -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二海郡八雲町出雲町１４番８内 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 東7.2m町道 水道、下水 八雲 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ町道 交通 施設 ＪＲ八雲駅南西方 870m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町の人口総数、生産年齢人口はともに一貫して減少しており、高齢化も進行している。このため住宅地の需要 も低迷しており地価の下落は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街地に存する住宅地域の範囲で需要者は町内に居住する一次取得者が中心。当町は二つの海 に面し渡島檜山管内で最大の面積を有するも人口重心は中心市街地の狭い範囲に位置するため、近隣地域及び周辺地域 の取引価格は比較的安定している。ただし、人口減少や高齢化進行から需要は弱含んでおり地価の下落も続いている。 需要価格帯は土地で３００万円前後、中古住宅は建物の経年等にもよるが１，０００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引時点が概ね新しく地域的特性類似の事例を採用のうえ比準価格を試算しており実証的で客観的な価格が求められた ものと判断する。一方、近隣地域及び周辺地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり収益性を指向する地域的特性が 認められないため収益価格は試算しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、規範性を有する比準価格を標準に代表 標準地との均衡や町内住宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北海道森 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [ 78.9] [103.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八雲町の人口はこの５年で１割減少しており 、高齢化率は周辺町に比し低位にあるものの 北海道平均を１割ほど上回っている。 居住環境の概ね良好な住宅地域であり、地域 要因の変動は特にない。 東向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％