別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北海道森 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道森 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅部郡森町字御幸町１８番１１ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が多い道道 沿いの既成商業地域 南西16m道道 水道、下水 森 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道道 交通 施設 ＪＲ森駅南東方 320m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当町においても人口減少や高齢化進行に歯止めがかからない状況にある。このため町内の商況も低迷しており地 価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街地に存する商業地域の範囲であり、需要者は町内の個人又は法人事業者が中心である。当 町の人口減少や高齢化進行に歯止めがかからない状況にあり、また、郊外の大型店舗への顧客流出もあって、近隣地域 の存する旧来からの中心商業地域の商況は低迷している。このため商業地としての需要は弱含んでいて取引数も少なく 、画地規模や用途も混在しているため需要の中心となる価格帯は特定しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内での商業地の事例が少ないため取引時点等を含めて広域的に事例を収集のうえ比準価格の試算となったが、各補修 正は適切に行われており説得力を有する価格が求められている。一方、近隣地域は自用目的の店舗併用住宅等を中心と する地域であり賃貸市場が成熟していない実情から収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証 的、客観的な比準価格を標準に町内商業地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 森町の人口はこの５年で１割減少しており、 消費低迷への影響が懸念される。 旧来からの中心的商業地域であり、地域要因 の変動は特にない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％