別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北海道森 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道森 -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 2,320,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅部郡森町字森川町２１１番４ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既存の住宅地域 南東5.5m町道 水道、下水 森 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 町道 交通 施設 ＪＲ森駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町における生産年齢人口の減少幅に縮小傾向が窺えるもののこの５年で１割強減少している。このため住宅地 需要は弱含みとなっており地価の下落は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街地に存する住宅地域の範囲であり需要者は町内に居住する一次取得者が中心で町外からの 転入は少ない。当町においても人口減少や高齢化進行に歯止めがかからない状況であり住宅地の需給は弱含んでいるも のの中心市街地における取引価格は更地、建付地ともに比較的安定している。需要価格帯は土地が２００～３００万円 前後、中古住宅は建物の経年等にも左右されるが１，０００万円までが中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自用の戸建住宅を主とする地域であり収益性を指向する地域的特性にないため収益価格の試算 は断念した。一方、比準価格は取引時点概ね新しく地域的特性の類似する事例から試算しており標準地の市場性を適切 に反映する価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格を標準に代表標準地と の均衡、町内住宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北海道森 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [115.0] [104.0] 100 9,390  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 森町の人口はこの５年で１割減少しており、 高齢化率は北海道平均を２割ほど上回ってい る。 商業施設に近接しており居住環境も概ね良好 な住宅地域であり、地域要因の変動は特にな い。 南東向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％