別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木古内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木古内 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上磯郡木古内町字本町５７番１内 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の中規模小売店 舗が建ち並ぶ商業地 域 北西17m道道、北東側道 水道、下水 木古内 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １７ｍ道道 交通 施設 いさ鉄木古内駅南東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 木古内ＩＣの開通により顧客が増加したのは一部のみで、既存の商店街に対する波及効果は見られず、人口減少 による購買力の低下のため商況は低迷している。このため今後とも地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木古内町の商業地域及び商住混在地を含む一円の地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性をも つごく限定された零細事業者である。人口減少等による購買力低下の影響で空店舗が目立っており需給は弱含みである 。高規格道路の木古内ＩＣの開通効果から「道の駅」は来館者で賑わっているものの、既存商店街への波及効果は希薄 で当該地域に直接的な影響は見当たらない。取引される規模は様々であり需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での低層店舗兼住宅としての土地利用が支配的な商業地域である。当初から賃貸目的の賃貸物件は皆無で あり、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。以上から、試算した比準価格について検討を行っ た結果、ＪＲ木古内駅前の商業地域で行われた複数の取引から試算しており実証的で説得力を有する価格と判断し、単 価と総額との検討を踏まえ、比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高い人口減少率と老年人口割合が５０％超と なっていることから、地域経済が年々縮小し ており、土地の新規取得需要は減退している 。 中心部の商業地域である。令和４年３月の高 規格道路木古内ＩＣの開通効果は限定的で、 商業地に対する需要を喚起するまでには至っ ていない。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％