別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北海道福島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道福島 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 2,850,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松前郡福島町字福島１２２番１外 ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 国道沿いに小売店舗 等が建ち並ぶ商業地 域 東18m国道 水道 木古内 35.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 いさ鉄木古内駅南西方 35.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当町の人口のうち生産年齢人口にあってはこの５年で２５％減少しており、また、交流人口も道南圏において低 位にある。このため地域経済は低迷しており、商業地の地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内に存する商業地域一円であり需要者は主として町内居住の個人、法人等であるが、商業地としての需 要は冷え込んでおり取引数も少なく需要の中心価格帯は特定しがたい。基幹産業である漁業を取り巻く環境が厳しさを 増しているため当町の定住人口の減少に歯止めがかからず、また、町内の観光資源が乏しいこともあり交流人口も道南 圏において低位にある。このため町内の商況は低迷しており商業地の需給改善は見通せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内での商業地の事例が少ないため取引時点や地域的特性を含めて広域的に事例を採用せざるを得なかったが、各事例 の規範性を適切に勘案のうえ比準価格を試算している。一方、近隣地域は自用の店舗併用住宅等を主とする地域であり 賃貸市場が成立していない実情のため収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な 比準価格を標準に町内商業地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島町の人口はこの５年で１５％減少し、消 費低迷への影響が懸念される。 国道沿道に存する当町の中心商業地域であり 、地域要因の変動は特にない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％