別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北海道福島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道福島 -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 1,460,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松前郡福島町字福島５５８番１０外 ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西7.5m町道 水道 木古内 35.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．５ｍ 町道 交通 施設 いさ鉄木古内駅南西方 35.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町の人口のうち生産年齢人口にあってはこの５年で２５％減少しており、また、老年人口も半数を占めている 。このため住宅地需要は依然として低迷しており、地価の下落は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街に存する住宅地域一円であり需要者は当町に居住する一次取得者が中心である。町におい てもふるさと暮らし応援、新事業への助成等の各種の取り組みを行っているが、基幹産業である漁業を取り巻く環境が 厳しさを増しており、人口減少に歯止めがかからず特に生産年齢人口の減少率が高くなっている。このため住宅地の需 要も低迷しており取引数自体が少ないが、土地は２００㎡前後で総額１５０万円前後が水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内での住宅地の取引数が少ないため取引時点の古い事例をも採用しているが、適切に格差修正のうえ比準価格を試算 しており説得力のある価格が求められたものと判断する。一方、収益価格は近隣地域が自用の戸建住宅を主とする地域 であり賃貸市場が成立していない実情から試算を断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価 格を標準に町内住宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島町の人口はこの５年で１５％減少し、高 齢化率は５０％を超えている。 町内の中心商業地域や役場に近い住宅地域で あり、地域要因の変動は特にない。 南西向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％