別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北斗 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北斗 9-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 85,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北斗市追分３丁目３６番７６ ｢追分３－２－１３｣ ②地積 　(㎡) 8,925   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別工業地区 1:2 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ工業地域 北11.8m市道 水道、下水 七重浜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  67.0 ｍ、奥行　約　　 134.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 いさ鉄七重浜駅北西方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場が建ち並ぶ工業団地である。製造業は持ち直し傾向ながら外部からの工場進出はない。土地を含む設 備投資意欲は製造業が持ち直しつつあるが全体ではマイナスである。このため地価は当面下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北斗市を含む渡島一円の工業地域であり、特に価格牽連性の高いのは北斗市追分地区の工業団地である 。需要者の中心は道南、道内に限らず道外も含めた自用の工場立地を目的とする法人等である。道南地区の工業生産活 動は持ち直しつつあるものの製造業の設備投資意欲は抑制的で、工業地の取引は動意に乏しく、地価の下落が続いてい る。需要の中心は中規模の工場用地であり、取引の中心価格帯は、㎡あたり１万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が支配的な工業団地で、当初から賃貸目的の工場の建設は見当たらず、土地の収益性に基づいた 価格形成が行われていないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は現実に行われた複数の取引を基礎としてお り、実証性的で説得力を有する。本件においては、比準価格の試算の過程を再吟味し、近年の価格動向及び単価と総額 の関連の適否を踏まえ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 公共投資は幾分減少しているものの、設備投 資は緩やかに持ち直している。新規工場の立 地はなく、工場地の取引は動意に乏しい状況 が続いている。 一般的要因の影響を受け新規工場進出需要や 移転需要は乏しく、工業地の地価水準はこれ までと同様に弱含み傾向で推移している。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％