別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北斗 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北斗 -7 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　橘　健藏   TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北斗市押上２０８番１０ ②地積 　(㎡) 428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 北東6.4m市道 水道、下水 上磯 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 いさ鉄上磯駅北西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に隣接する農家住宅地域である。周辺街路の整備により居住環境は良好であるが、農業人口の減少に よる市街化調整区域内宅地に対する需要の減少があるため、地価動向は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北斗市内の市街化調整区域及び都市計画区域外の農家住宅地域のうち特に市街化区域の住宅地に比較的近 い地域である。需要者の中心は市内及び函館圏居住者と建設関係の法人等である。利用目的は農業関係者の住宅・倉庫 利用、個人・法人の資材置き場・作業場等多種にわたるため、需要の規模・価格帯の平均的な数値は把握困難である。 市の人口は減少傾向にあり、市街地拡張の可能性が少ない現状では需給関係は弱く土地価格は下落傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていない市街化調整区域の農家住宅地域であるため、収益価格は試算せず、同一需給圏の類似地域 における複数の取引事例より求めた比準価格を中心に市場の動向をも分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向で市内住宅地全般の需要は弱 含みであるが、函館市隣接地区では低価格帯 住宅地への需要で一部上昇傾向である。 地域要因自体に変動はないが、一般的要因の 影響により、市街化調整区域内宅地に対する 需要は少なく地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％