別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 石狩 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 9-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市新港南１丁目２８番６９ ②地積 　(㎡) 2,976   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場 中小工場が多い旧造 成地区の工業団地 南9m市道 水道、下水 麻生 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 12.0km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域として大きな地域変容は見られないものの、近くに大型商業施設が開業したため今後の動向が注目され ている。全般的な工業地の需要改善により、地価は上昇傾向で推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石狩市及び周辺市の工業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の企業のほか圏外の大手企業も見られて いる。近隣地域周辺は環境整備の遅れから停滞していたものの、周辺で大型商業施設が開業したことにより経済的位置 付けが見直されており、過去の地価下落による割安感もあって需要は回復傾向にある。尚、需要の中心となる価格帯に ついては事業規模に応じて様々であることから見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念 した。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を総合的に再吟味し、単価と総額との関係及び一 般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、比準価格を以って上 記鑑定評価額の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要は 引き続き堅調に推移している。また、市内人 口は概ね横這い、高齢化は北海道と同水準で 進行している。 石狩湾新港地域の北東部に位置する工業地域 であり、周辺において大型商業施設の開業等 があり、近年注目が集まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.9 ％  ％