別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 石狩 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -12 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市緑苑台東１条２丁目５４番 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8.7m市道 水道、ガス、下水 麻生 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．７ｍ市道 交通 施設 地下鉄麻生駅北方 6.6km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 整然とした街並みの環境良好な新造成住宅地である。規模の大きな土地が多いことから、総額がやや高額となる が、環境を重視する層からの需要の高まりが見られ、地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね札幌市のベッドタウン的地域性を有する住宅地域一円と把握するが、その中で特に、緑苑台地区内住 宅地域との価格牽連性が強い。需要者は主に石狩市及び札幌市に居住する個人である。大手不動産業者が開発した住宅 地で、品等上位の地域となり、総額もやや高額となるが、札幌市との比較では未だ割安感が認められる。需要の中心と なる価格帯は土地は１０００万円前後、新築の戸建で３０００万円前後、中古の戸建で２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は環境良好な戸建住宅地域であることと、容積率の制約が厳しいため、収益価格の試算は現実的ではないと判 断し非適用とした。他方、比準価格は緑苑台地区内の信頼性のある取引事例を収集し試算したもので、市場の実勢を反 映した規範性の高い価格が得られたと認められる。さらに、代表標準地との検討も加えて比準価格の妥当性を検証した 結果、比準価格を採用することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [128.3] 100 100 [104.5] 100 [100.9] [101.5] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の地価上昇等を背景に、水準低位な石 狩市住宅地への需要増加が顕著で、新型コロ ナ禍による影響は殆ど見られない。 画地規模が大きく総額が張ることで従来需要 層がやや限定的であったが、環境良好な住宅 地として需要の高まりが見られ未成約地の販 売が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.6 ％  ％