別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 石狩 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -11 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.

鑑定評価額 1,170,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花畔３３８番１７０ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス 麻生 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧住宅地造成事業法により開 発された市街化調整区域内の 住宅地域。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近くに大型商業施設が開業したことから今後も住宅地域としての注目が高まっていくと考えられる。宅地利用を 目的とした需給は停滞していたが、全般的な住宅地の需要増加に伴い地価は上昇傾向で推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石狩市郊外の住宅地域一円の範囲。需要者は壮年期の市内居住者が中心となっている。近隣地域は一般住 宅の建築が可能な地域であるが居住環境が劣るため需要は低迷していた。一方、宅地供給不足の波及等の影響により需 給関係の改善も一部で見られている。取引の中心となる価格帯は、住宅用地の場合１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件が稀有な地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念した 。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を総合的に再吟味し、単価と総額との関係及び一般的 要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、比準価格を以って上記鑑 定評価額の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要は 堅調に推移しているものの、市街化調整区域 においては需給に旺盛さは見られていない。 居住環境が劣る市街化調整区域内の住宅地域 であるが、周辺に大型商業施設が出店したこ とにより利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％