別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 石狩 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -9 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花川南８条４丁目２５５番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西10m市道 水道、下水 麻生 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 地下鉄麻生駅北西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 花川南地区住宅地域のうち札幌市寄りとなる地域で、交通条件が良好であことから需要は堅調でる。このため、 地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね石狩市花川地区を中心とする住宅地域一円と把握するが、特に西５丁目樽川通背後の住宅地域との価 格牽連性が強い。需要者は主に石狩市及び札幌市の北部等に居住する個人であるが、転売目的の不動産業者の参入も見 られる。札幌市への交通条件が良いことから、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は土地は８００万円前後、 中古戸建住宅では１５００万円以上、新築の戸建で３０００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は容積率の規制が厳しいことから、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟のため、収益価格 は試算し得なかった。地域内での不動産取引は戸建住宅所有の自用目的が中心で、快適性・利便性等の生活環境を重視 して価格判定が行われている。よって、市場での取引水準を適切に反映し信頼性・規範性が高い比準価格を重視して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地からの検討も行って検証した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [128.3] 100 100 [104.5] 100 [ 83.8] [101.5] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の地価上昇等を背景に、水準低位な石 狩市住宅地への需要増加が顕著で、新型コロ ナ禍による影響は殆ど見られない。 花川地区のうち、札幌市への交通条件が良い 地域で、堅調な需要により、地価は大きく上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +28.4 ％  ％