別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 石狩 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花畔３条１丁目８６番 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 麻生 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 10.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近くに大型商業施設が開業したことから今後も住宅地域としての注目が高まっていくと考えられる。また、札幌 市近郊の住宅地は需要増加傾向にあり、当面この傾向が続くと推量。地価も強含みで推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石狩市花川地区を中心とする住宅地域一円の範囲。需要者は市内居住者のほか札幌市等からの転入者も見 られている。隣接する札幌市の地価高騰等を背景として石狩市内住宅地の需要が高まっており、需給関係は引き締まり を見せている。取引の中心となる価格帯は土地が５００万円～７００万円程度、新築戸建物件は３０００万円前後、中 古物件の取引も見られるが価格帯は建物の状態により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念し た。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を総合的に再吟味し、単価と総額との関係及び一般 的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、比準価格を以って上記鑑定 評価額の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [128.3] 100 100 [104.5] 100 [137.2] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要は 強い状態が続いている。また、市内人口は概 ね横這い、高齢化は北海道と同水準で進行し ている。 花畔地区に位置する住宅地域であり、周辺に 大型商業施設が出店したことにより利便性が 向上しており、近年は高値取引が見られてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +28.2 ％  ％