別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 石狩 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -4 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　更科　慎一   TEL.

鑑定評価額 1,300,000 円  １㎡当たりの価格 3,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市横町２８番２ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 石狩浜に近い既成住 宅地域 南東8.5m市道 水道、下水 麻生 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項ない。 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 麻生駅 18.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 石狩市の旧市街地に所在する既成住宅地域であり、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。価格は 下落傾向であるが、他の地域の地価上昇を受けて市場が変化する可能性もある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石狩市の中心市街地から離れた旧市街地内の本町地区及び親船地区、八幡地区等の郊外住宅地域である。 需要者の中心はこれらの地区の居住者で、他からの転入は少ない。利便性が劣り地域自体が衰退傾向にあることから需 要は停滞している。需要の中心となる価格帯は、土地で２００万円以下、中古住宅で８００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主体の郊外住宅地であり、利便性が劣るため、収益物件に対する投資はほとんど見られない地域であ る。したがって、収益還元法は適用せず、収益格の試算を行わなかった。鑑定評価額は市場性を反映した規範性のある 事例から試算され実証的な比準価格を採用し、市場動向及び売物件情報等を考量して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏を中心に地価の上昇傾向が見られ、新 型コロナウィルス感染症の影響も限定的であ る。 地域内に格別の変動要因はないが、人口減少 と住民の高齢化か進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％