鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北広島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３８１２３４ -595001	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m市道、南12m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１３８１２３４ -115001	北広島市		建付地	（　）	長方形	東22m道道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２３１４６１２３４ -595001	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、西8m、角地		近商 (97,192)
d	１２３１４６１２３４ -597002	北広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東28m国道、南東10m、角地		準工 (70,200)
e	１２３１４６１２３４ -597005	北広島市		更地	（　）	不整形	南東21m市道、南西11m、北西11m、三方路		準工地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,486	100 [ 100.0]	[ 129.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	52,358	100 [ 62.9]	83,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	84,900
b	(　 ) 57,338	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,498	100 [ 72.5]	86,204		87,900
c	(　 ) 36,539	100 [ 100.0]	[ 130.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	47,548	100 [ 54.3]	87,565		89,300
d	(　 ) 48,464	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	54,865	100 [ 67.9]	80,803		82,400
e	(　 ) 58,422	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	71,096	100 [ 79.8]	89,093		90,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

北広島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,651,811	13,953,953	46,697,858	43,737,200	2,960,658	（　0.9420） 2,788,940	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	59,339,149 円　　　　（　 50,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北広島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	649.50	ＲＣ5	3,138.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,178 ㎡	31.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階店舗と３～５階事務所は部分貸しと想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	596.30	86.5	515.57	2,250	1,160,033	4.0	4,640,132
							0.0	0
2～ 2	店舗	635.56	90.9	577.56	1,900	1,097,364	3.0	3,292,092
							0.0	0
3～ 5	事務所	635.56	90.9	577.56	1,780	1,028,057	3.0	3,084,171
							0.0	0
塔屋～

～

計		3,138.54	90.0	2,825.81		5,341,568		17,184,737
								0

⑨年額支払賃料	5,341,568 円　×　12ヶ月　＝　 64,098,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,825.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,098,816 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,225,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,493,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,184,737 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,651,811 円　　　　（　 51,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４６５２３４　　　　-595003	1,839 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	2,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,257 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４６５２３４　　　　-595004	1,639 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,917
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北広島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,588,000 円	647,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,628,753 円	65,718,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 843,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,599,400 円	647,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	647,000 円	647,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	647,000 円	647,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,953,953 円　（　　　　　　 11,845 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9420

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	647,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 3,138.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,737,200 円（　　　　　 37,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,651,811 円
②総費用	13,953,953 円
③純収益　①－②	46,697,858 円
④建物等に帰属する純収益	43,737,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,960,658 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,788,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,339,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北広島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北広島 5-2

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　山田　浩市

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北広島市栄町１丁目１番３				②地積　(㎡)	1,178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	銀行ＲＣ3	大規模小売店舗、銀行等が集まる駅前の商業地域	東12m市道、背面道	水道、ガス、下水	北広島 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

再開発計画が具体化している
北広島駅西口に近接する商業
地域。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

北広島駅西方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ北広島駅西口周辺の再整備事業が進んでおり、定住人口・交流人口の増加が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北広島市街地の商業地域一円と把握した。北広島駅西口周辺で複合ビルの建設をはじめとする再整備事
業が進んでおり、周辺の事業用地の需要者も道内外の企業へと広がっている。流通する事業用地はほとんど見られない
ことから実証的な地価水準の検証は難しいが、駅西口地区ではボールパーク開業に伴う交流人口の増加や土地利用の高
度化等が見込まれ、周辺住宅地価格との比較からも地価の上昇幅は大きいと判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には貸店舗等の賃貸用不動産も多いことから収益還元法を適用したが、収益価格の試算においては土地に帰属する
純収益の割合が建物に帰属する純収益に比して小さいため、採用数値の僅かな差異が結果を大きく左右することとなり
その精度は比準価格に比べ劣るものと判断される。本件では、比準価格を標準として収益価格を関連付け、前年価格か
らの検討や周辺の住宅地との価格バランス等を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ボールパークの開業を控えて経済効果が期待
されている。

ＪＲ北広島駅西口の商業地域であり、隣接地
では複合ビルの建設が進んでいる。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+28.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北広島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１３８１２３４ -115003	北広島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m道道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２３１３８１２３４ -591034	北広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		１低専高度地区 (40,50)
c	１２３１３８１２３４ -595001	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m市道、南12m、角地		商業 (100,400)
d	１２３１３８１２３４ -591039	北広島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区 (40,50)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,261	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,124	100 [ 87.6]	116,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 47,099	100 [ 100.0]	[ 129.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	55,639	100 [ 68.9]	80,753		82,400
c	(　 ) 40,486	100 [ 100.0]	[ 129.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	52,358	100 [ 77.7]	67,385		68,700
d	(　 ) 60,150	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	74,713	100 [ 68.9]	108,437		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

北広島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,774,522	14,852,300	49,922,222	46,982,000	2,940,222	（　0.9420） 2,769,689	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	58,929,553 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北広島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	649.50	ＲＣ5	3,138.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,178 ㎡	31.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階店舗と３～５階事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

屋内階段、エレベーター等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	596.30	86.5	515.57	2,338	1,205,403	6.0	7,232,418
							0.0	0
2～ 2	店舗	635.56	90.9	577.56	1,987	1,147,612	3.0	3,442,836
							0.0	0
3～ 5	事務所	635.56	90.9	577.56	1,870	1,080,037	2.0	2,160,074
							0.0	0
～

～

計		3,138.54	90.0	2,825.81		5,593,126		17,155,476
								0

⑨年額支払賃料	5,593,126 円　×　12ヶ月　＝　 67,117,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,825.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,117,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,124,251 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,613,261 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,155,476 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 161,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,774,522 円　　　　（　 54,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４６５２３４　　　　-595003	1,839 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	2,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４６５２３４　　　　-595004	1,639 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,069
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北広島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,780,000 円	695,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,749,500 円	68,737,512　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 843,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,089,000 円	695,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	695,000 円	695,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	695,000 円	695,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,852,300 円　（　　　　　　 12,608 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9420

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	695,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 3,138.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,982,000 円（　　　　　 39,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,774,522 円
②総費用	14,852,300 円
③純収益　①－②	49,922,222 円
④建物等に帰属する純収益	46,982,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,940,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,769,689 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,929,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）