別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北広島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -14 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市北進町３丁目３番４ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,50) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 北広島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ北広島駅西方 450m 法令 規制 １低専 (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 近接地区では、ボールパーク開業や新駅設置等が予定されている。ＪＲ北広島駅徒歩圏内の利便性が高く、環境 良好な住宅地として需要は堅調であり、地価の上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の利便性に優る住宅地域の範囲。需要者は札幌からの転入者や市内に居住する３０～４０代の一次取 得者が中心。近隣地域を含むＪＲ北広島駅徒歩圏の需要は旧来から堅調であり、ボールパーク建設と駅西口再開発等に より当該地と北広島駅の間に位置するエリアの競争力は一段と増している。土地は２０００～２３００万円までが需要 の中心だが、需給が逼迫しているため、ボールパーク開業後の地価動向には注視が必要である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は各事例の有する規範性も勘案のうえ試算しており、標準地の市場性が適切に反映され、実証的、客観的な価 格が求められたものと判断する。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、収益性を指向しない地域的 特性から収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力の認められる比準価格を標準に、更に単 価と総額との関連の適否を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意のうえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [130.0] 100 100 [106.0] 100 [ 84.1] [103.0] 100 69,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ対策の行動制限は緩和され正常化され つつあるが、円安や資源価格上昇等により物 価の高騰が起きている。札幌圏では地価上昇 が継続している。 駅西口地区再開発の外、近接地区ではボール パーク開業予定、新駅設置計画等があり、あ らたな街並み変化が期待されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +29.2 ％  ％